Gräfelfing! Walmdach-Villa mit sep. Gästehaus auf über 1.200m² Grund! Ausbaureserve (DG)! Teilsaniert mit Renovierungsbedarf!

Beschreibung

Ein Angebot im Alleinauftrag der KPC Immobilien GmbH:

Historische Walmdach-Villa mit Ausbaureserve im DG! Einliegerwohnung im Nebengebäude!

Die Immobilie liegt in einer historisch gewachsenen, attraktiven Wohnstraße und verbindet grünes Wohnumfeld mit bester Infrastruktur. Die reine Anliegerstraße (Zone 30) ist Teil der klassischen Villen- und Wohnbebauung Gräfelfings und zeichnet sich durch gepflegte Straßenräume und kurze Wege zum Ortskern aus.

Das historische Haupthaus wurde sehr solide um das Jahr 1908 erbaut und von den Eigentümern fortlaufend modernisiert, so dass sich u.a. die beiden großen Bäder (EG+OG) in zeitgemäßem Zustand präsentieren. Im EG erwartet Sie nach dem Eingangsbereich mit Garderobe der kleine Essplatz mit räumlich abgesetzter, offener Küche. Linker Hand liegt das Wohnzimmer mit sehr schönem Erker und angrenzend das bisherige repräsentative Speisezimmer. An der Stirnseite befindet sich das große EG-Bad mit Doppelwaschtisch, WC mit Bidet, Dusche, Handtuchheizkörper und Fußbodenheizung. Das helle Treppenhaus mit moderner Treppenkonstruktion sorgt für eine offene, großzügige Wohnatmosphäre. Im OG stehen Ihnen drei weitere, helle Räume zur Verfügung, die sich ideal als Schlafzimmer, Kinder-/Gästezimmer oder Homeoffice eignen zumal sich auf dieser Ebene ein zweites, fast baugleiches Vollbad (mit zusätzlicher Badewanne) befindet. Das DG ist mit einer kleinen Kammer ausgestattet und bietet außerdem noch einen fast 67m² großen Dachboden mit Erweiterungspotenzial (Anschlüsse z.T. vorhanden). Ergänzt wird das Raumangebot durch die Kellerräume (Vorräte, Abstellraum, Heizung). Doppelgarage.

Eine zweite, auch technisch unabhängige Wohneinheit bildet das separate Nebengebäude mit zwei Zimmern, Küche, Bad und ca. 53m² Wohnfläche.

Absolutes Highlight ist natürlich der riesige, allseitig sonniger Garten des 1.241m² großen Grundstücks, der die Herzen aller Familien und Gartenfreunde höher schlagen lässt und in dieser Lage kaum mehr zu finden ist.

Ausstattung

Haupthaus:

- Walmdach-Villa, Baujahr um 1908 (ursprünglich)
- 6 Zimmer, ca. 168m² Wohnfläche
- Zusätzliche Ausbaureserve im DG (ca. 67m² Grundfläche)
- Wohnzimmer (EG) mit Erker
- Schlafzimmer (OG) mit Balkon (über dem Erker)
- 2 modernisierte Vollbäder
- Vollbad EG: Doppelwaschtisch, WC, Bidet, Dusche, Stellplatz für Waschmaschine/Trockner, Handtuchheizkörper, Fußbodenheizung
- Vollbad OG: Doppelwaschtisch, WC, Bidet, Dusche, Badewanne, Handtuchheizkörper
- Offene Küche mit Essplatz
- Parkett, Fliesen (mit Fußbodenheizung im EG)
- Originale Türen und Türstöcke
- Sprossenfenster (2fach Verglasung)
- Integrierte Deckenleuchten in den Bädern und Wohnräumen
- Überdachter Hauszugang
- Kellerräume
- Gas-Brennwertheizung (Viessmann, 2008) mit Warmwasserspeicher, Wasserenthärter und Filter. Regelmäßig und ganz aktuell gewartet (12/2025). Schornsteinfegerprotokoll vorhanden.
- Doppelgarage

Nebengebäude:

- Massives Nebengebäude mit Pultdach, Baujahr 1948 (ursprünglich)
- 2 Zimmer, Küche, Bad (nicht unterkellert), ca. 53m² Wohnfläche
- Autarke Heizungstechnik (eigene Gastherme, Junkers Kombiwasserheizung CU, 2008). Regelmäßig und ganz aktuell gewartet (12/2025). Schornsteinfegerprotokoll vorhanden.
- Zentralheizung
- Überdachter Eingang
- Renovierungsbedarf!