Immobilien Nutzung

KPC – Immobilien bietet Ihnen in der Region München / Starnberg

Wohnimmobilien
Gewerbeimmobilien
zu Kauf und Miete an.

Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die (überwiegend) zu gewerblichen Zwecken oder von öffentlichen Behörden und Unternehmen genutzt werden. Beispiele für Gewerbeimmobilien sind Arztpraxen, Gewerbeparks, Super- und andere Märkte, Lagerhallen, Produktionsstätten, Bürogebäude, Hotels aber auch Bahnhöfe oder Krankenhäuser.

Eine Immobilie kann jedoch auch gleichzeitig Wohn- als auch Gewerbezwecken dienen (z. B. Ferienwohnung oder ein Bauernhof) und zählt dann zu den gemischt genutzten Immobilien.

Eingeteilt werden Gewerbeimmobilien in sechs Kategorien

• Produktionsimmobilien
• Freizeitimmobilien
• Logistikimmobilien
• Büroimmobilien
• Handelsimmobilien
• Spezialimmobilien

Wesentliche Unterschiede gibt es bei der Bewertung von Immobilien im Steuerrecht, im Baurecht und bei der Finanzierung.

Selbst genutzte Wohnimmobilien werden in der Regel nach dem Sachwertverfahren bewertet (berücksichtigt die Kosten der Herstellung beziehungsweise der Wiederbeschaffung), Gewerbe- und Mietwohnimmobilien in der Regel nach dem Ertragswertverfahren (berücksichtigt die Erträge, die aus der Immobilie erwirtschaftet werden).

Die Grundsteuer richtet sich ebenfalls nach der Nutzungsart: Gewerbeimmobilien wird eine höhere Grundsteuermesszahl (ein Faktor) zugeordnet, so dass bei gleicher Fläche ein höherer Grundsteuerbetrag fällig wird.

Aus Sicht des Baurechtes spielt die Nutzung der Immobilie eine zentrale Rolle – jede Baugenehmigung legt eine bestimmte Nutzung fest. Im größeren Zusammenhang wird die Nutzungsart durch den Bebauungsplan der entsprechenden Gemeinde bestimmt. Darin werden reine Wohngebiete, Gewerbeflächen oder Mischformen ausgewiesen. Für die Umwandlung von Wohnungen in Gewerbeflächen und umgekehrt bedarf es im Allgemeinen einer baurechtlichen Genehmigung.

Grundsätzlich gibt es in Fragen der Finanzierung keinen Unterschied zwischen Privat- und Gewerbeimmobilie. Ein „Knackpunkt“ ist jedoch die Feststellung der Kreditwürdigkeit durch den Geldgeber (meist eine Bank). Eine Bonitätsprüfung der Inhaber eines Unternehmens ist wesentlich aufwändiger als bei Privatpersonen. Die als Sicherheit hinterlegten Immobilien werden zudem nach dem Ertragswert belastet.

Private und gewerbliche Vermietung

Ein wesentlicher Unterschied zwischen Privat- und Gewerbeimmobilien besteht in mietrechtlichen Angelegenheiten. Für Mietverträge über gewerbliche Räume oder Gewerbeimmobilien herrscht weitestgehend Vertragsfreiheit, was Form, Inhalte und Aufhebung des Mietvertrages betrifft. Es gibt keinen gesetzlichen Mieterschutz oder Kündigungsschutz; es gibt auch keine vorgeschriebene Mietpreisbegrenzung.
Sicherheit bieten hier vor allem langfristige Mietverträge sowie ein Konkurrenzschutz, bei dem vereinbart wird, dass z.B. kein Mitbewerber ins gleiche Haus einzieht oder den Mieter mit dem Angebot einer höheren Miete „ausstechen“ kann.

Privater und gewerblicher Immobilienverkauf

Private Immobilienverkäufe sind in der Regel steuerfrei. Nur wer gewerblich Immobilien veräußert, muss Steuern zahlen.

Als gewerblich gilt der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren. Allerdings kann dies auch bei einem privaten Hausbesitzer angenommen werden, muss der z.B. aus Geldmangel mehrere Wohneinheiten in seinem Haus verkaufen. Insgesamt sind die Grenzen nicht so starr; das Finanzamt schaut auch genauer hin, wenn z.B. im sechsten Jahr wieder ein größerer Verkauf ansteht.

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